HK7日，我与7个香港商业人的深聊记录

*本文人物名均为化名，请勿对号入座。

*内容按照时间顺序排列。

*部分基于隐私保护而作出相应调整，但不影响核心主旨的输出。

我逛的香港，很快，也很慢。

快的是，一连7日，我在包括夏慤道-告士打道、谢斐道、骆克道、德铺道中-金钟道-轩尼诗道、庄士敦道、皇后大道这几条东西走向的主干道，加上士丹利街、威灵顿街、荷里活道等次主路，以及穿插其中密密麻麻的南北走向小街巷，我把港岛商业核心地带几乎逛了个遍。

当然还有尖沙咀和西九龙文化区，连荃湾和将军澳也抽空去了——虽然算不上「特种兵式」市调，但对我而言已是极为饱和。

慢的是，不同以往，这次我专程拜访了一些港资商业地产企业的同事，跟他们认真地聊了聊近几年的变化，听了听他们对于香港商业近年来发展的心得体会，以及通关后内地香港商业发展交流互通的未来有怎样的期许。

这篇文章，不是宏大的叙事，也非看场笔记，只是我根据记忆写下的聊天记录。

00

在长江集团中心的60+楼上

我吃了一顿中环打工人的盒饭

先聊个题外话。

毕业后总共也没有见过几面的高中同学，在世界顶级投行工作多年，移居香港也有十多年了。

那天的午餐很奇妙，她带着我从长江集团中心一期写字楼穿过空中连廊，来到对面花旗银行的楼下买便当，然后再一起走回她位于CKC61楼的office，在一处view特别好、可以俯瞰维港景色的room里，我们吃掉了各自手上的那份盒饭。

她那天跟我说过一句话，我记忆犹新：「在香港，只要你足够有钱，就可以过得非常舒服。」

她说的舒服，我想应该是包含精神与生理双重层面的各个维度的舒服，这一点我后来也慢慢开始有所体会。

*比如，你可以在寸土寸金的中环核心地带，享受一座依山而建的「长江公园」，也可以从这里信步抵达环境非常舒适的香港公园

我很感谢她用真诚而平实的母语（成都话），表达出一种跨越阶层之后的人性升华，非常有礼貌且足够谦和，让我与有荣焉。

儿时的同学，今天站在了香港打工人的金字塔尖，她很优秀，也很真实。

香港大概就是这样的一个地方：虽然那些传承百年的old money与国际资本依然足够强势，但拥有全球化视野与经验的new generation，似乎总能找到机会在这里实现自己的价值。

我站在玻璃窗面前深吸了一口气，高处没有不胜寒，景色竟然很可观。

*左图就是办公室view，IFC和维港近在眼前；右图是站在左图大厦地面拍摄的扎哈设计的大楼——恒基兆业的Henderson大厦，以及后面还未完工的长江集团中心二期

P.S. 前段时间我写了一篇长江集团中心二期的稿件，大家有兴趣可以了解一下：维港全景尽收眼底，中环「绝版」商办上新。

01

在历山大厦的屋顶花园

Arena说她感受到了巨大的变化

4月去香港的那几天，一直下雨。

但若是你走在中环街巷之中，会发现很少有人带雨伞。

这大概是港岛CBD独有的景象：地下的轨道交通及步行网路、地面密密麻麻的街巷，以及建造在空中的、可以将所有写字楼和商场都连通在一起的连廊，把整个区域的每一个建筑平面彻底连通在一起，无论外面天气如何，人们都可以在这里自由的穿梭而不受任何限制。

*图据摄影师@瑞十三

最重要的是，不用在雨天被雨水淋湿，是精致的中环白领们基础的体面套餐之一。

这样的景象从中环往西延伸，从湾仔、铜锣湾、金钟道，一直蔓延到鰂鱼涌和太古城，在整个港岛核心商业带，构建起一座完整的「立体城市」，它对一切要在其中活动的汽车、人与动物，都面面俱到、非常友好。

*太古坊的连廊

下午4点过的历山大厦3楼露台上，Centricity的上座率已经差不多有30%。

Arena说，在中环腹地，这是唯一一处空中花园，也因此一到下班时间就会全部满座，一席难求。

*Centricity的露台位置是中环人士们的心头好 | 图据品牌官网

在被英语、马来语、粤语环伺的语言氛围中，香港人Arena用非常标准的普通话告诉我，住在尖沙咀那边的她，每天上下班都往返于维港两侧，而这一段路程成为她观察香港商业复苏的最佳途径——

「春节之后就有很大不同，甚至在一个月之内，我每隔一周就会发现很多不同。

比如，第一周我发现之前尖沙咀和港岛的街铺好多又都打开了，就是那种萧条感突然就没有了，希望又回来了；

*热闹的香港又回来了 | 图据摄影师@瑞十三

第二周我看到了好多年都没见的内地游客团重新出现在中环，他们好像是要去参观大馆，熙熙攘攘的好多人，把荷里活道点缀得特别热闹；

*从中环主干道去往大馆的小径上，日常出没的游客开始多起来了

第三周，美妆店开始踊跃复出了，小姑娘们又开始提着小篮子在店里挑挑选选了，然后药店也开始重新放置黄道益和虎标的『堆头』了，好多内地游客开始大包小包买药了……」

*香港中环的置地广场 | 图据Nearsnake

外部的变化是巨大的，置地广场内部的变化也是显著的，尤其是B1层。

之前的香港置地B1层是被定位为男士精品楼层，而现在则开始出现占比不小的潮牌，在区域内形成了很鲜明的调改状态，也吸引到目前国内比较活跃的一些潮牌的关注

*摄于2023年4月18日

作为香港中环的「大地主」，香港置地在中环的绝对地位早已毋庸置疑，围绕中环地铁站上的，包括置地大厦、历山大厦、太子大厦、圣佐治大厦等在内的多个商业物业，构成了举世闻名的「香港中环」

而其在内地的Retail作品之中，最高级别的产品线也正是以「中環」命名（继北京王府中環之后，南京的金陵中環与上海徐汇滨江项目中的中環产品线都在筹开之中）；而香港置地在内地的「光环」产品线，从命名上看也与「中環」不无关系。

从第一个项目开始，CRR几乎写过香港置地在内地的所有在营及筹开的商业作品：

*LCM置汇旭辉广场：非常时期硬核实干，聊聊我亲历的上海LCM社群运营

*重庆长嘉汇购物公园：七年不痒，重庆长嘉汇势头正旺

*上海鑫耀·光环Live：

鑫耀·光环Live一期即将开出，我们首次深入漕河泾一探究竟

想要重新定义漕河泾的鑫耀·光环Live，终于要来了

*重庆光环购物公园：

香港置地全新商业产品线光环亮相，入市重庆看点密集

7个真实的小切口看重庆光环第一年，场景营销成最大亮点

*成都光环：「光环」将至，成都「有戏」；终于，成都光环传出新动向

*北京王府中環：万字难书，一幅「十王府」

在接下来的6月，香港置地在内地迄今为止最重磅的上海徐汇滨江项目，即将正式举行对外信息发布大会，这不禁让我产生了极大的期待：

香港置地在港岛中环多年积攒下来的「造城能力」，最有可能在徐汇滨江项目得到一次全面地释放与展现，它会成为第二个「香港中环」吗？

我想，扎根香港中环的HONGKONG LAND的确正在以穿越时间周期的长期主义，见证着香港商业新一轮的复苏，亦在内地市场的土壤里，开出越来越繁盛的花朵。

*香港中环的置地广场 | 图据网络

「微信我们现在也用得越来越频繁了，你们的文章我也会经常看。内地市场真的很大，机会也很多，希望接下来内地与香港的交流能更加频繁些，」临走前Arena对我说，「你们就是这座桥梁呀。」

没错啊，我们就是桥梁呀。

02

在希慎广场4楼的滑板公园旁

Venessa说起铜锣湾就停不下来

Venessa是好几年前就认识的朋友，那时候她还在另外一家港资负责一座大名鼎鼎的项目开业。

如今她已回港工作，在希慎兴业任职，而2023年恰逢希慎兴业100周年。

我们在铜锣湾希慎广场4楼Urban Park旁边的餐厅碰面的时候，正值下班高峰期，没想到滑板公园里面已经有不少玩家在「切磋技艺」。

*希慎广场的Urban Park现在已是港岛重要的滑板活动举办地 | 图据官方

由于希慎兴业在内地市场相对比较低调，在此简单普及一下：希慎广场隶属于希慎兴业有限公司（1981年于港股的上市企业，下文简称「希慎兴业」），公司主要业务是物业投资、管理及发展。

由于希慎兴业是以在香港著名商业区铜锣湾发展楼宇及酒店起家，其目前所管理运营的物业亦多数位处该地，故有「铜锣湾地王」之称。

*希慎集团在香港铜锣湾的商业代表作希慎广场 | 图据网络

Venessa开始跟我说起希慎在铜锣湾的发展历史，那种「以此为家、世代耕耘」的故事里，是一个家族企业对于一个地方的「爱得深沉」，我听得入迷。

「希慎其实跟你比较熟悉的那些在内地市场大展拳脚的港企都不一样，」她告诉我，「我的感觉是，希慎不像是在『做生意』，更像是在『创新营造一代接一代的生活方式』。」

*以铜锣湾地铁站上盖的希慎广场为核心的铜锣湾板块中，左下角的时代广场、希慎广场旁的崇光百货、以及利园一期、二期，都是板块中的标志性商业项目。

这种经营理念，不仅让希慎在过去的99年间，让铜锣湾成为港岛年轻人的天堂、游客旅行的必访地，也让整个利园片区的城市活力始终生生不息。

*香港铜锣湾和东京涉谷，都是我最喜欢的商业街区，其商业的多样性、生命力和年轻力，以及整个区域在海纳百川之后表现出来的秩序感、包容度和亲和力，都是整个亚洲最TOP级的 | 图据网络

今年正式迎来100周年、迈入第二个新百年的希慎兴业，而从去年年底开始，开启了斥资超过20亿港币的利园区升级改造工程，主要涉及把整个利园区贯通并重新定位。

*改造效果图 | 图据香港01

其中，位于铜锣湾利园区中间位置的利园1期、2期、5期，将定位为高档奢侈品区域，主攻高消费力客群。

范围内的主要零售楼面将会重新分配，完成升级后大部分国际名牌如Cartier、 Hermes、Dior、Louis Vuitton、Chanel等将会呈现规模更大的旗舰店。

*利园一期、二期和五期的位置关系

至于邻近港铁站的希慎广场，在三个月前已开展进行大规模的升级，当中把连接铁路站的地库楼层重新装修

*改造效果图 | 图据香港01

在此次升级改造计划中，希慎广场最新提出的Trendsetter（开创新潮流者），故刻意加入过去从未尝试过的新元素，例如前文提到的Urban Park

*据香港《明报》报道，希慎集团从2022年10月起，已为铜锣湾利园区展开为期逾3年多的升级改造计划，涉资超过20亿港元，预计2026年前陆续完工，涉及总楼面将近50多万方。希慎广场4楼改造为Urban Park，面积约700㎡，当中400㎡是港岛首个设于商场内的滑板公园，是整个改造计划中首个落成启用的项目 | 图据网络

而加路连山道商业地王（暂称8期）将连同利园6期及3期，定位为Lifestyle Park，未来将主攻年轻家庭客群。

*改造示意图 | 图据香港01

*据「香港01」报道，由港铁铜锣湾站至加路连山道商业项目，将会增设全天候行人通道系统，涉及天桥及有盖行人通道；此外，利园1、2、 3期停车场的地下隧道将会打通，进一步改善区内的车流，预计可减少利园区路面交通堵塞情况约70%。

虽然造访香港的次数远不足以让我与这片土地建立起真正意义上的「情感连接」，但听完这些动人故事之后，看到多年城市界面都没有大规模改变的铜锣湾真的要「大变样」，依然难掩激动。

而在铜锣湾的这些故事之中，「利舞台」是一个非常重要的存在：

1923年希慎兴业创始人利希慎先生买下铜锣湾地块。

两年后，利希慎先生为了让母亲能够在家门口就能看到自己喜欢的演出，遂于1925年兴建了港岛第一座专业戏院——「利舞台」。

*曾经的利舞台 | 图据网络

利舞台不仅是是当年香港首间有旋转舞台的戏院，也是香港当年第一间安装冷气设备的戏院，而它同时也是一座电影院。

当年的利舞台院建筑设计极具特色，有法国式圆拱形天顶，绘上五彩金龙，画栋雕樑，高贵而古色古香，院内有三层观众席，楼下有回旋走廊、厢座，共有座位1267个。

*罗文、邓丽君、甄妮和汪明荃等明星的鼎盛时期，都在利舞台开过演唱会 | 图据网络

Venassa给我讲起利舞台的故事时，我仿佛「穿越」到了上世纪70年代的铜锣湾，那时候的香港正在成为亚洲四小龙，来自全球的艺术、文化、商业都在这里交汇、冲突、融合，多么令人向往的时代——

1982年7月18日，香港第一届新秀歌唱大赛在利舞台举行，当晚梅艳芳凭小鳯姐名曲《风的季节》勇夺冠军，并由此开始投身于港乐的巅峰时代。

*高糊的一张宝贵图片 | 图据网络

我想，现在港岛没有一个大型演艺舞台场地，而在港岛的居住的人们似乎又不是很愿意过海去红磡，那么有没有一种可能，让利舞台重新回归呢？

正如我希望那个美好的时代重回舞台中央一样。

*《铜锣湾利舞台》，江啓明《香港今昔：江啓明香港写生画集 (香港史画续篇)》页142，1991年8月24日

03

在MUSEA的维港View里

回味John和Joyce一下午的导览

香港的4月雨纷纷，我待了一周，唯一的晴天，就是去MUSEA那天。

*位于尖沙咀绝佳位置的Victoria Dockside综合体，K11 MUSEA是其中Retail的部分 | 图据网络

刚好那天没有打车，我搭乘港岛线转荃湾线在尖沙咀站下了车。尖沙咀的步行友好体验远不及港岛，出了车站走到K11 MUSEA还有800米左右的距离。

从弥敦道左拐到梳士巴利道，K11 MUSEA就闯入了视野。

项目同事专门约上了K11 MUSEA和ARTUS公寓的tour guide给我做导览，整个一下午，我都沉浸在郑志刚这座「海边的缪斯」极为绚烂的「宫殿」里，感受梦想照进现实的真实模样。

*K11 MUSEA主中庭穹顶

「没错啦，MUSEA这个名字就是这么来的，因为这就是郑志刚先生在维港『海边的缪斯』，」John说，「这里的一砖一瓦、每一个小细节，都是他的心血。」

逛场的时候，我一边不停地啧啧感叹，一边内心OS说，「我的天，幸好这个项目开业的时候没有找我们写百图斩，千图斩恐怕都写不完……」

怎么说呢，无论是硬件还是品牌组合与级次，这绝对算得上是K11这条产品线的顶配作品了。

随手拍了一些可以感受一下，不过当然还是亲临体验最佳

*数不清的艺术藏品，填满了整个项目的犄角旮旯

*VIP洗手间，每一个细节的品质都令人印象深刻

*屋顶的绿植，扶梯旁的真苔藓，以及近在咫尺的星光大道，让整个场域吧的「自然气质」特别浓郁

但让我自己也万万没有想到的是，此次K11 MUSEA的考察，特别让人沦陷的竟然是ARTUS公寓——

*K11 ARTUS实景 | 图据官方

近300套房间，无论大小，都充分考虑到了每个旅居人士的生活需求，方方面面的舒适度和体验感只能用「不能更好」来形容。

*绝妙的是，无论何种房型，都有这样的看海露台。竟然想要为了这公寓而旅居香港一段时间，我可能是有点冲动了 | 图据官方

公区的设施与环境也极尽所能地表达着发展商对于「居住于此」的品质执念：屋顶无边界泳池、健身房、海景餐厅等等一应俱全

*你可以在公区享受看维港的最佳view | 图据官方

「ARTUS也有展陈空间，我们会不定期更换展品，丰富住客的日常生活，」公寓的同事Joyce一直在孜孜不倦地回复我的各种提问，「你真的可以过来住一段时间，才能够深入体会到我们为了让住户达到极致体验所作出的所有努力。」

*ARTUS的艺术品收藏 | 图据官方

虽然没有机会造访写字楼部分，但是我依然可以比较肯定地说，作为香港疫情后唯一入市的大型城市综合发展项目，Victoria Dockside某种程度上代表了港资新世代对于「城市运营商」的理解和表达——宏伟、震撼、唯美、极致、丰满。

*在ARTUS的露台上欣赏维港烟花秀 | 图据网络

这一次，补齐了K11 MUSEA之后，我也算是看过所有在营K11项目的一员了。

跟我同龄的A先生，我真诚地希望你能用你的卓越的能力与强大的能量，为我们带来更多80后的市场引领，每一个作品都能如你的这座海边缪斯一样振聋发聩。

04

在荃湾的老厂房里

我遇到了讲故事超厉害的Ella

在香港那几天，好多业内朋友也在香港考察，其中的成都朋友不在少数。

「我们准备当天从深圳往返香港，主要看南丰纱厂、PQM和中环街市等几个项目」，一个成都的甲方朋友看到我朋友圈之后跟我说，「你都去看过了吗？」

「真凑巧，我下午就要去南丰纱厂，先去给你们打个前站。」

*南丰纱厂目前保留的早期公司名称，是采用原有的字体重新做了之后安装上去的 | 图据网络

我是从侧面抵达的，的士司机把我卸在了一条小街上。

印象很深刻的是，站在这条通道口等待项目marketing的同事Ella来跟我汇合期间，我看到好多三三两两的年轻人在这里进进出出，一点都不像是在周二下着小雨的下午。

这座2018年年底正式对外开放的城市活化项目，拥有半个多世纪的历史，也是目前香港极具代表性的城市更新项目之一。

如今，这座项目由南丰集团的第三代掌门人、创始人陈廷骅的孙女、南丰集团董事总经理张添琳小姐负责。

80后的这位新生代商业舵手，不仅沿袭了家族传承下来的极富人文主义情怀的价值观，还给项目带来诸多国际化视野下的新方向，让这座远在荃湾的项目，成了内地业者市调必访的一站，也成为了香港年轻人非常集中的一个地方。

*我找到一篇写南丰纱厂的帖子，还原度比较高，有兴趣的朋友可以前往查阅：http://www.mottimes.com/cht/article_detail.php?type=0&serial=1774

普通话不太过硬的Ella在我的鼓励下跟我展开了一场双语导览：她讲粤语，我说普通话。场面一度非常和谐，我们双方都深感自己的听力大幅提升，相当开心。

「这里有很多有趣的故事，」Ella告诉我，「当初准备开始做纱厂活化的时候，我们就想要去找回之前关停厂房的时候最后一批卖出去的机器设备，打算用在纪念馆里面展出。

*现在可以在VR设备上体验当年的纺纱织线的工艺过程

结果后来那个买了设备的老板听说我们要做这件事，就把机器又免费还给我们了，还鼓励我们要好好记录历史。

但是机器拿回来之后，并没有人知道该怎么操作它。旁边打扫清洁的大姐听到了，就说，『这个设备我以前用过，我来教你们。』

是不是很神奇？！这位大姐竟然就是以前纱厂的女工来的！」Ella说，类似这样的故事在当年决定做纱厂活化的时候，几乎每天都能听到，「这个地方很神奇。」

*图为南丰纱厂的历史纪念馆，里面就有清洁大姐会使用的纺纱机器

原计划1小时的南丰纱厂，最后我整整待了一下午。不仅是听Ella讲故事听到停不下来，而是在其中行走，很难不被这三栋厂房的细微改造与细节雕琢所打动。

*专门制作的古早字体系统、导视系统，刻意保留的斑驳墙壁，以及专门招入的「服装循环商店」，都是南丰纱厂在进行保育式活化与践行可持续发展方面的努力

*以纱线为灵感的导视标识有一种下一秒就会动起来的既视感，很奇妙，也很好看

「我们这种规模的活化项目在全港都不太多见，做起来也很不容易，」Ella告诉我，「还好大家都很支持，我们也接纳了很多艺术团体、文化资源、以及不少start-ups，大家在这里一起共同创造一种新的氛围，让不同年龄的人都可以在这里得到inspiration，才可以长久地运营下去。」

临近下班时间，Ella把我送到南丰纱厂与最近一个地铁站的shuttle bus车站。

我发现在这里等车的人，并非都是南丰纱厂的员工，反而附近居民会比较多，如此体贴的社区营造细节，必须点赞。

这一趴我也想多两句嘴，说说三个赛马会出资操盘的PQM、大馆和中环街市。

*香港PMQ 元创方（英语：PMQ，意为「Police Married Quarters」，即已婚警察宿舍），是香港的一个创意中心，位于香港岛中环鸭巴甸街35号，总楼面面积达1.8万平方米，设有5个门口。元创方的前身为于2010年11月10日被列为香港三级历史建筑[1]的荷李活道已婚警察宿舍，经过活化后成为创意中心，于2014年4月14日起局部开放，于同年6月21日正式开幕 | 下图来自官方网站

*大馆（英语：Tai Kwun），即旧中区警署（前称中央警署；英语：Central Police Station，缩写：CPS），位于香港中环荷李活道，曾经是香港警察总部及中区警署。中区警署现时已经迁至上环中港道中区警区总部毗连，原址连同前域多利监狱、前中央裁判司署的建筑群现在是香港法定古迹，2018年5月29日起正式对外开放，免费入场参观。与当下热度极高的M+美术馆一样，都是瑞士建筑师Herzog & de Meuron的作品 | 图据网络

*距离香港中环置地广场仅百余米的Central Market中環街市，于1939年落成，是香港少数在战前落成的室内街市。后来政府将其剔出并交由市区重建局进行活化并由华懋集团取得营运权，2021年重新对外开放 | 图据网络

这几个项目都是官方参与活化的项目，共同特征为新旧建筑的结构改造与新建看点颇多，当下的商业内容与项目肌底衔接较好，能够呈现出活化的初衷。

根据网络热度判断，前两者已经成为C端消费者热衷的打卡景点，中环街市目前也是内地业界热衷市调的对象之一。

*南丰纱厂夜景 | 图据网络

与南丰纱厂不同，这三个项目都位于港岛，地理位置相对比较优渥，加之又有官方资本与资源做加持，赢得市场关注相对比较容易。

这也就衬托出位置相对较远的南丰纱厂，能够做到目前的成绩实属不易。

6月15日，南丰纱厂即将迎来重生后的五周年庆。届时我也会再次造访这里，或许有机会单独展开讲讲这里深藏的那么多有趣的故事。

05

在九龙城启德旧址旁

Ailsa带我参观了即将开业的Airside

与南丰纱厂同属南丰集团的Airside，是我首次造访启德机场关闭之后的九龙城的第一个重要理由。

与南丰纱厂一样，AIRSIDE也是由南丰集团董事总经理张添琳小姐执掌。

*项目航拍官方图

即将于今年下半年开业的这座全新的盒子商业项目，大概是继K11 MUSEA之后，香港市场疫后第二个入市的重点增量项目，一段官方视频可以提前感受一下

这是我第一次在香港提前进入筹开项目的施工现场，然而我几乎感受不到任何施工的氛围，甚至连空气中都没有一点点刺鼻的气味，我根本不敢相信这是今年第三季度才会试营业的项目……

*2023年4月下旬实地拍摄，非常干净、完整

AIRSIDE的同事Ailsa告诉我，这是南丰集团位于启德发展区综合商业目AIRSIDE，总建筑面积约190万平方呎（约合19万方）。

共47层高的AIRSIDE综合大楼里，包含了32层甲级写字楼，目前，已有三大环球企业相继承租，连同南丰总部陆续迁入，出租面积店近4万方。租金方面，AIRSIDF的出租价格相对九龙东甲级商办的租金高出了近一倍。

*项目夜景官方图

AIRSIDE的多层购物商场总建面约7万方，目前出租率接近八成，开幕后为区内外访客提供一站式零售新体验，届时，连接AIRSIDE的启德港铁站出入口亦将同步启用。

我对这个项目最深刻的印象是写字楼顶层的绝佳视野，和旁边新鸿基的高端住宅及SOGO的双子塔商业项目

*左图为启德发展区的重点文体旅项目，中图为SOGO双子塔项目，右图为九龙城全景

*极佳的顶层视野 | 官方图片

而项目在可持续发展方面所下的功夫，堪称我认知体系之最——

以联合国可持续发展目标(UNSDGs)作为设计蓝本，AIRSIDE的建筑本身已是香港首个荣膺五天绿色建筑证书的项目。

同时，项目硬件的各项先进环保设施均符合国际标准，当中包括全港首个智能废物分类管理系统，能识别及独立处理一般废物和可回收废物，并提供即时数据，有助办公室租户减少垃圾制造，以配合未来的垃圾收费政策；

*项目空中花园专门设置了一个「自然水灌溉花园」，可以收集雨水等自然水源，为花园植物进行自动灌溉，这种绿色可持续的设计细节，AIRSIDE真的多到数不过来 | 官方图片

此外，AIRSIDE是全港首个商业项目採用由机电工程署(EMSD)所设计的区域供冷系统(DCS)，每年为建筑物节省约839.300千瓦的用电量，即抵销587吨碳排放量；

因无需在大厦天台安装制冷装置，AIRSIDE将腾出的空间设置太阳能光伏板成为全港商业大厦中最大型的大阳能光伏板项目，每年为项目产生27,000千瓦的再生能源，相常于约700个住宅单位的每月用电量——而这两项配套，共可以抵销776吨碳排放量，相等于种植12,800棵树 ；

与此同时，AIRSIDE还引入了全港首个智能自行车泊车系统，提供48个自行车泊位，以及850个车位，并全部配备电动车充电功能……

*项目官方实景图

对于这座代表着香港地产发展商最新水准的AIRSIDE，我猜测南丰集团内部也一定是充满高度的期待——毕竟这是其十年磨一剑的一个重要作品，未来也是启德发展区的核心地带与商圈的地标级项目，对于这一板块未来的新规划与发展，有着举足轻重的作用。

*项目官方实景航拍图

虽然之前对于香港南丰集团的认知仅限于上海虹桥南丰城这一座，但此行香港算是彻底刷新对于这个企业的价值观认知，深感敬佩。

CRR或将有机会带回更多关于AIRSIDE项目的一手资讯，敬请期待。

06

在太古集团新落成的档案馆里

入迷地听Bella讲过去150多年的故事

跟我相熟的朋友都知道，在内地市场，我大概可以称得上是太古地产的粉丝。因此，此次造访香港，我也选择住在港岛的东隅酒店，深度体验太古城的日常点滴。

关于太古城的内容，我不打算在这里展开，因为实在太庞大了，一篇文章根本不足以讲得完。

这里一定要说的、也希望未来能与各位一起再次去造访的，是太古集团刚落成不久的「太古历史档案馆」。

*太古历史档案馆，内部的档案储藏室是按照国际档案管理标准开设的专门空间，对温度湿度都进行了严格的控制，延迟藏品的储存时长

历史档案馆的同事Bella相当资深，对于馆内的所有藏品与digital的交互装置都如数家珍，看到我对太古集团的历史感兴趣，硬是一件不落地给我讲完了所有展柜，足足站着讲了三个小时……

在整个档案馆中，太古集团进入亚洲市场的150年间所经历的全部发展历程的史料，都被分门别类地整理收录起来，参观者可以看到几十岁的可乐、国泰航空的第一张机票、太古糖厂的员工活动照片、太古仓和太古船舶的各种影像资料，甚至还有制作非常精美、当下早已不可能见到的纸质版太古城最早期的住宅楼书……

*极为珍贵的历史资料，当年32小时从澳洲空运到香港的生蚝广告

这个历史档案馆浓缩了太古集团200多年的企业经营之道与精华的价值观体系，不仅内容极其详实，还运用了大量的现代化科技交互方式，让整个参观体验的过程更加有趣生动。

信息量摄入过大的一上午结束后，我还厚着脸皮找Bella要了太古集团亚太区150周年和太古集团200周年这两本买不到的重要历史书——

*真是研究太古集团的绝版好料啊

「我们希望通过建立这样的专业档案馆，来把太古集团的发展历程仔细记录下来，这对于企业、政府和公众而言，都是一件利好的事情，」Bella说，「这些都是一个地区、一座城市非常重要的历史材料，经常都有学者、记者和政府机构等外部人士预约来访查阅资料，我们都是免费开放且非常欢迎的。」

这样一处宝藏级的企业自营档案馆，理应成为太古集团奉献社会的又一个卓越载体，有兴趣参观这里的朋友不妨保持关注哦。

*档案馆内的珍藏史料

更多关于太古地产在鰂鱼涌的商业发展演变与内容迭代的观察报道，我们将于后续逐步推出，它将帮助我们更好地理解太古地产的企业内核与基因——太古地产绝不仅仅只是重奢零售物业的优质操盘企业，更加是一个「地区历史创作者」和一个城市的「社区营造者」。

期待与各位志趣相投的朋友，就此开展更多更深入的交流互动。

07

在太古城人来人往的午餐档

跟大律师Vivien聊了好多过去与未来

这一次造访香港，排在最后一个聊天的朋友，是一位在香港排名前三大律所工作的高级合作人、大律师Vivien，严格说起来，她其实不算是商业地产业内人。

「我从2010年左右开始，就陆续与内地的客户有业务往来了，说起来也算是见证了内地这十多年的飞速发展，」刚刚从深圳参加完培训的Vivien告诉我，「说实话，香港相比之下真的慢很多。」

*深圳湾公园极佳的基础设施与View

Vivien常年往返于香港与内地之间，她接触的行业之中，也不乏有泛商业地产领域的客户，所以比大多数生活工作都在香港、不太外出的香港人，有很大不同。

「我经常都会遇到喝白酒的场合啊，而且我酒量好像还可以。」

「微信和Whatsapp我都要用啊，微信还是会方便很多呢。」

「内地客户越来越重视用法律手段进行企业风险防范，这一点很好啊。」

「我跟你感觉一样，好像解封后大家都更忙了，但是赚的钱却比以前少了。」

「香港主要就是金融业很发达，听说最近香港金融机构裁员很厉害的。」

……

我们从各自的工作聊到了两地的宏观经济，也聊到了很多事实存在的cultural gap，她认为，港资企业之所以能在内地市场得到广泛赞誉，主要原因在于他们在香港已经积累了很多年的宝贵经验，只要把过去的经验复制过去，就比较容易获得成功。

*鰂鱼涌的怪兽大厦与叮叮车，依然是香港标志性的画面 | 图据摄影师@瑞十三

「但是内地市场发展的速度是香港市场无法想象的，也是港资企业接下来需要面对的一个很重要的考验，」她说，「内地的从业者和消费者的学习力都很强，港资和外资企业的优势会越来越弱化，所以需要两地更频繁地开展交流互通，才可能将一些认知差异拉平，实现优势互补。」

对于这一点，我真的是无比赞同。

*维港的夜景永远那么迷人 | 图据网络

一周的走访，我足足花了一个月整理。

对于港资企业在内地令人敬佩的作品，我想我们都应该有更加全面而深入的理解，而不仅仅是简单的「市调」——

充其量，那只能是「走马观花」，不可能真正理解港资商业底层文化逻辑与人本理念的由来与坚持，那么所有的「学习」都只能浮于表面，真正的「习得」更加无法实现。

*图据摄影师@瑞十三

此时此刻，回想那短短一周内的所有对谈，有一些特别主观的感受逐渐清晰地浮现出来：

第一，要充分理解港资企业在内地的专业优势与客观劣势，就需要到香港这片土壤上寻找答案，而这个答案没有唯一性，每个人都会有自己不一样的理解与解答。

第二，以太古地产、香港置地和希慎兴业为代表的「造城者」，都带有特色鲜明的香港城市综合发展商印记，他们对于「place making」的理解，值得内地同行开展专门的研究课题去学习。

*太古城外景。2022年「银星阁」一宗高层G单位的二手房以1238万港币成交。该单位实用面积约719平方尺，采三房户型，折合实用面积尺价约17218港币 | 图据网络

第三，纸币与纸质名片还在被大规模使用、占道夜市与市井小贩依然足够活跃、报刊纸媒尚且还有正常发行的实力、道路上的行人可能比车辆更多、Whatsapp上的工作联络人下班后一定会已读不回……

从一个「过客」的视角来看，没有内地那么digital和fast的香港，商业与生活似乎更加迷人。

*武汉一位摄影师感叹说「香港太好拍了」，我想这种「按快门即得」的活色生香，便是香港最让人着迷的「底色」| 图据摄影师@瑞十三

距离下一次造访香港的时间又很近了，我没有看到的内容还有很多，没能聊上的朋友也还有一份长长的list。

虽然我对香港这座城市谈不上狂热的喜爱，但其社会结构之特别、商业发展之独特，的确造就了一批引领内地市场商业地产发展的优秀港企。

深入香港去挖掘这些企业成长的土壤与发展的根基，对于进一步认知内地商业市场的发展与未来，自然有着毋庸置疑的正面意义与可观价值，这一点让我甚为着迷。

下一次的香港，希望能带回给大家更多的深入解读，一起更加深刻且全面地认知港派商业这支特别的力量。