最有价值的房子永远存在于商业和生活结合得最好的地方

房子90%的价值都不在房子里面，不论其室内装修得多么奢华，真正支撑房价的是其金融属性及周边的各种公共配套设施，如教育、医疗、交通、商业、产业等。

对于房价而言，最重要的因素就是房子的位置，好的位置会给房子带来无限增值的可能。正如著名美剧《纸牌屋》中，弗兰克总统说：“权力就像房地产，位置是所有的一切，你离中心越近，你的财产就越值钱。”

关于位置，有一个叫“三个中心标准”的心法，让你按图索骥找到那5%的好房源。什么叫三个中心标准？

即中心城市的中心区域的中心地段。房子50%的价值在中心城市。越是中心的城市，越是集中了最优质的资源，房价升值空间越大。人才和钱财的流动方向向来都是一样的，大城市能够激发一个人的发展潜力，带来发展空间，而小城镇很难给你这些，也同样给不了你有增值潜力的房子。越有经济实力的城市，越能富养你的房子。

房子20%的价值在中心区域。房价发展有一个“中心区域不变”的规律。过去30多年的城市化运动突飞猛进，几乎每一座城市都在遍地造城，像摊煎饼一样扩充城市住房面积，但是城市中心区域几乎没有大的变动。城市中心区不会随着城市房屋扩建的规模而发生大的改变。中国已经告别了“闭眼买房，躺着赚钱”的房地产普涨、快涨的黄金时代，随着中国经济增长速度放缓，且人均GDP达到1万美元，经济增长的分化也使得中国的房产进入“严重分化”的年代。因此，买房时对于城市和区域的选择尤为重要。

房子20%的价值在中心地段。曾有人问李嘉诚关于买房升值的考量因素，他回答：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”这句话一直以来被房地产业界奉为金科玉律。买房买的是房子以外的资源，如果某个地段的交通越来越便利、商场越来越大、写字楼越来越有人气、学校师资越来越好、医院设备越来越先进，那么这样的中心地段绝对是买房的优选。

关于选地段还有个小窍门，就是跟着肯德基、麦当劳选址买房，它们有着非常完善和先进的开店选址策略，跟着它们选址，相当于你已经筛选出了已经或即将配套完善资源的地段。你不妨留心去观察下，有肯德基和麦当劳的地方一般都有整套的商业综合体。所谓入则宁静，出则繁华，最有价值的房子永远存在于商业和生活结合得最好的地方。

房产有个最大的缺点就是流通性不好。我们称房子为“不动产”，这意味着其变现需要的周期比较长。因此，相对而言变现周期越短的房子，越会吸引人们去买，而越高的流通率最终又会导致上涨越多的房价。这样，流通性越高的房子，就越值钱。我们常说，只懂得买房子、不懂得卖房子的人，叫不入行的买房人。专业的买房人一定会买、会卖，因此我们在挑选房源准备买入的时候，就要考虑它好不好卖。不好卖的房子流通性就不好，达不到长期增值的目标。

对于刚需买房者来说，什么样的房子流通性好呢？有几个考量原则。

第一，地铁：刚需买房者一定要选择离地铁口近的物业，甚至你可以把附近有没有地铁作为筛选房源的第一条件——如果现在没有地铁，未来3~5年内会开通地铁也可以，没有地铁或地铁规划的房源不做考虑。

第二，高品质：大开发商、物业管理优质、停车位充足、带花园泳池等，这些都是好房子的加分项。

第三，次新房：很多人的第一套房不愿意买二手楼，但是对于刚需买房者，二手楼其实更好，买房者可以用更小的成本获得更高的利润。除非遇上一二手价格倒挂的特殊情况，在现实生活实践中强烈建议优先考虑二手房。在买二手房时，要坚持买旧不买新的原则，但是不建议购买房龄太长的二手房，最好能买10年以内的房子，房龄最长不超过12年。其实很多人，特别是第一次买房的刚需买房者，拥有第一套房子的交易周期是3~5年，一旦楼龄超过了20年，在银行办理抵押贷款的难度会大大增加。当然，非常优质的物业除外，比如小区有当地城市顶级学校的学位，那么买房的人在乎的根本不是房子本身，而是学位资格。

第四，户数在800~3000户：不要买太大的小区，尤其是没有清晰组团划分和无高中低档之分的小区。因为这样的小区户数多，导致买卖时卖家特别多，放盘时间会非常长。