更新的北京

北京的城市更新，担子很重。

这个城市一方面拥有厚重的底蕴，一大拨儿说白了吃过见过看破兴衰的过来人。城市更新这件事？在他们看来，做错不如不做。

一方面也同其他一线城市一样，趋之若鹜的年轻人带着好奇与梦想奔赴这里。社交需求推动着公共空间、商业体的破局迫在眉睫。

从业者的本心，不是为了叛逆固有的商业标准而做「非标」商业，而是在慢慢形成的标准化商业中寻求出路。

包括揣摩客群、寻找同类、发挥优势等等顺应市场的一系列应对，做到70分的答卷肯定会出圈儿，而这份考题却并没有看起来那么标签化。

从消费者的角度，商业就是商业，「非标」与否，重要不了一点儿。这篇文章，就从消费者的感受来倒推这些商业到底做对了什么。

1. 关键词：场域/氛围感

首先，什么样的商业或者街区，会让我们眼前一亮，长在审美点上？

非标商业最明显的指标就是非商业地产业主的准入与尝试。

挑战肯定是有的，但优势也非常明显，他们不擅长的也许很多，但他们善于打破传统商业的固有印象，改变商业的疲态，用自己领域的优势给空间注入活力，所谓外来的和尚会念经，形成场域、打造氛围还要看局外人：

1733

商业体量：3.8万平地理位置：海淀区北三环西路，距大钟寺地铁站120米

前身：大钟寺中坤广场开发商：字节跳动

亮点：动线流畅，体验多元，场景年轻

槽点：未看到破圈的内容制造能力，未展现业主的领域优势，未和大钟寺在地实现连接

1733商业空间是字节跳动拿下大钟寺中坤广场产权之后更新的结果，从名字开始，就不走寻常路，是的，互联网潮人能用数字就不打字，「这周的一些7788」、「0033没有头绪」。

1733，就是一起散散，直接彰显这个场子的功用。同时，1733还是大钟寺的建造年代，33可以音译为sunshine。

如果没有这次更新，大钟寺片区还停留在城乡结合部和金五星批发市场的印象里。这个区域在交通维度上起到连接功能，串联西直门和中关村、亚奥地区。

这块典型的住宅区能辐射超过30万居民，超过一半是高收入高学历人群，1733前身中坤广场的最大租户是家乐福，说明了其拥有坚实的生活服务基础。13号线的经过设站为此地注入了新的客群和触达的便利性。

字节跳动的加入带来了两个改变。

一是辐射人群增加了互联网打工人和青年群体，相应的增加了多元需求，不仅要满足周边居民的基本生活需求，还要释放价值满足楼上互联网青年的社交、娱乐、休息等情感需求。

二是不被束缚的商业思考与行动，作为技术出海和不断探索智能化的字节跳动，在商业上试水，其基本逻辑是满足字节人的消费需求，所谓抖音挣钱抖音花，深层逻辑其实是长期财富的实现和拓展边界的尝试。

从消费者角度看，1733整体体验感佳且全面。从空间规划设计上，做了一个开放式盒子的形态，室内外联通的动线流畅，在颜色和材质的运用上，透澈、明亮，让人过目不忘。

从招商和内容填充上，开业时基本没有空铺，业态完备，最重要的是每个租户品牌的气质调性一致。

B1层11家餐+3家饮，每家装潢都有亮点，就算是在工作时段，霸王茶姬内的顾客仍然络绎不绝。

在B1、B2两层的室外，运动健身、小酒馆、spa、理发、宠物等业态也丰富了消费体验。

项目在布局上基本没有按照业态种类来分区，而是每个品牌都在适合自己的位置，Cloud D’or可露朵守着内外连接的门口位置，并在商铺对面的短进深面积区做了微型画展，极大地丰富了体验感。

B2层的零售和B1之间有一个阶梯中庭，开阔的视觉感受、浅灰色墙体和液晶屏圈出这块互动区的多种可能性。零售的部分基本为开放货架，以国潮品牌为主，性价比高，体验舒适。

位于走廊尽头的是小而全的T11 market超市，以贩卖成品半成品新鲜原料为主，超市内座位很多，并且提供茶水、洗手池，利用率非常高。

地面层有「自由文本」书店入住，轻餐饮业态还有星巴克、wagas、珍滋味、daily bagel的入驻。但弊端是一层的商铺之间相对独立，只能通过室外滚梯连接，好在这些租户本身都自带流量和客群，是1733的获客保证和门面担当。

在运营方面1733还在摸着石头过河，如何发挥互联网思维的优势与抖音平台的资源并落地，是1733目前的挑战和持续要做的功课。

在我看来，这个项目是最不万象的华润万象作品更新场，在商业竞争最激烈的西单，是数一数二好逛的商业了。更新场的成功突围，是疫情三年北京最耀眼的更新作品，也是话题量最持久的商业体。

肉问屋和话梅这两家店带来的客流现在来看仍是现象级的。在肉问屋、苏苏、话梅三足鼎立的场子内，品牌经过几番末位淘汰，又迎来崎本吐司的增量获客，tagi北京首店的打卡话题，招商思路和运营能力不可小窥。

在一个商业里看到另一个商业的影子，从边缘化渐渐成为主流，就代表着新的标准正在慢慢形成。如何在摸索中慢慢形成模版，看DT51如何复制了SKP-S就知道了，标准是探索出来的，复刻也是在肯定原版的成果。

1733的背后，字节跳动是商业的局外人。更新场的背后，万象是北京的局外人。

不得不说，起决定作用的是被捕捉和放大的客群消费习惯的变化，比如宠物友好是Z世代的社交、比如户外是打工人的狂欢，新的标准是会在满足消费者需求和消费特征中慢慢形成的。

破局者其实是给北京的城市更新带来了可借鉴的样本。

2. 关键词：养分/土壤

第二，为什么越来越多的社区型商业比地标级商业好逛了？

毋庸置疑，去中心化进程让商业不用争着拿location做筹码，多点开花的社区化的置地成本确实低的多，要知道，地贵是多年来北京品牌发展道路上越不过的坎儿。

存量商业或者退到在地的商业体，不用再为面子充钱，就给了业主和品牌主理人更多的发展空间，使得在产品研发、空间设计和市场营销上的预算更充裕。

同时，独具一隅的去假繁花商业的社区属性和在地身份，本质是与客群圈层的精准捆绑。在有文旅资源加持的低密度商业规划中，一些租户的潜力也被调动。

檀谷

商业体量：一期8万平

位置：门头沟京潭中路与九峰路交叉口，园区摆渡巴士接驳S1线

开发商：京投发展

亮点：山系包装到位，招商成功，品牌加持的微度假型目的地，客群较清晰

槽点：开放街区碰上北京的冬天，热度归零

严格意义上说，檀谷商业不是城市更新的项目，而是作为房产配套商业的自我革新。

檀谷地理位置在北京不算得天独厚，门头沟GDP在市里垫底，旅游业也是北京几个近郊区里不温不火的一个，潭柘寺、戒台寺、爨（cuàn）底下村几个亘古不变的景点。

但从后疫情时代商业走向来看，这里守着「金山银山」，有着微度假型商业的天时地利，同时也是一部分人置业的选择。

从专业角度来看，檀谷的运营和推广都在平均水准之上，节假日日均客流可以达到5000，去年檀谷一期商业整体开业的国庆节中秋节期间销售额将近300万，其背后能操盘朝阳大悦城的团队功不可没。

从品牌角度来看，三客映画、单向空间、GRC从传统的商业到能在檀谷独当一面，是其自身的不断进化。品牌需要自我生长的土壤，北京本土品牌当然需要找到适合的商业养分。

比如单向空间进入盒子商业就是从朝阳大悦城开始的，互相选择互相信任再到互相成全，商业团队和品牌彼此深知檀谷的气场与许知远书店理想更近，同时也深信单向系列产品能带来檀谷人需要的情绪价值。

一项新的尝试已落地：单向空间携手Joyland乐园打造的全国首家图书&音乐主题酒店在檀谷山街水岸开门迎客，40个房间，可以定制专属书单和歌单，走治愈系经济路线，同时满足檀谷商业从社区配套到打卡地的商业野心。

北京有自己的商业土壤，但北京的冬天也有自己的冰冷与不近人情。

地贵的北京另一处为实体店铺诟病的就是可露天的时间太短，冬天和落地窗、外摆基本隔绝。

于是以户外、山系为主题的檀谷三个区域：慢闪公园、慢闪广场、山街水岸，在老天不给面子的时间，如何维持经营是开放式商业街区需要探索的。

目前慢闪广场最醒目的位置是crying center和超级植物的联名店铺围挡，两个近年来在潮人中比较具备话题的品牌，来自广州的跨界北京北土品牌，店铺还未开，超级植物已经美陈植入公区：幸运鹅展元旦开始上演，吸引消费者前来打卡。

虽然不算走出传统商业的活动方式，但项目已具备更开阔的空间和更精准的客群。

从客群方面来看，周末是微度假型消费主力时段，平时，主力客群无疑是住在檀谷里的退休人群，如何调动他们的消费欲望，满足他们的体验，也是檀谷商业想要持久发展的切入点。

和檀谷的位置相比，郎园station更居城中，依将府公园、临亮马河，在第二使馆区商圈的延长线上，属于北京纺织仓库的更新项目。

TA是朝阳区发展夜经济的重要看点，且有七棵树及周边影视产业基础。尖顶红砖房宽阔高挑，坐拥像吱音、稻谷这样的7家家具店。

同时，消费者可以在X美术馆消磨大把的时间。拥有文创产业的操盘经验的首创置业运营着郎园vintage/station/park三个项目，不少独立品牌在园区孵化被消费者熟知。

同样的问题是冬季的热度衰退，一半依靠天气的大型市集，比如声量很大书市，以及打卡话题，比如labubu的联名展，在冬季都显得力不从心。带顶棚的中央车站体量庞大，如果除了展会能其他运营思路，势必带来声量与转化。

老首钢园区的六工汇是北京商业矩阵的新成员，去年开放时曾一度占据话题榜，在一定程度上带动了长安街西延线区域的文旅消费，并且还在不久前荣获市级特色消费街区。

项目有近8万平的商业面积、现成的工业遗址带来的流量，配合高契合度的招商，加之展览、市集等互动，给大老远去打卡的消费者提供了更宽更广的消费体验。

香格里拉酒店也是园区内有独立运营能力的品牌，是微度假目的地商业体。这类业态获客就要吃住玩全方位配套。位置偏远，面积又大，客流不稳定，客质不保证，招商和运营都有难度。业主需要发掘租户的潜力，匹配合适的资源，相互托付的未来才有出路。

3. 关键词：内容

第三，为什么有的商场我老能刷到，总有想去的理由，常年霸占热搜？

内容制造者总是让人肃然起敬。过去商业体需要内容提供者来丰富感官体验，而现在后者直接撑起一个商业体。

找到适配的朋友圈，群策群力，是内容型商业体的骨架。靠圈层的力量，不断引流，打造社群，把内容创意转化成持续的生产力，高频次的沉浸展示，形成审美粘性。

THE BOX朝外年轻力中心

商业体量：10万平

位置：朝外神路街，公交地铁交通便利

开发商：URF盈展 + 昆泰集团

亮点：特点鲜明，带火朝外，自我迭代迅速，常逛常新

槽点：过于简化和实用主义，缺乏精致。停车场开业一季还未投入使用

未开业就早早刷屏THE BOX朝外，三个月试营业破亿，单日峰值人流约5.8万人次。

对于手握TX淮海成功案例的URF盈展集团来说，THE BOX一盒是另一条产品线，从零开始大获全胜，说到底，还是内容填对了。

80%入驻品牌为北京首店或概念店，Bad Market、澡堂子、新鲜市、退休人士俱乐部，BM联合品牌和THE BOX三方把装置陈列玩出花样，也给足了年轻人要的情绪价值。

之后是BF，再之后的Boneless、OLD ORDER，以迅雷不及掩耳之势，迅速霸屏小红书。

策展型零售说白了就是快闪店长期化，这个思路但凡做过活动供应商的都会想到，但成功的案例不多。

THE BOX的经验在于占领先机，以快取胜，和其投行的背景有关，团队的谈判能力不服不行，你在小红书刷到过的小众品牌，转眼就快闪到了THE BOX。

来自英国的漫画IP——underbobo，快闪店一个月就决定开设长期店，营业额和品牌影响可见一斑。

在门口的朝阳区商圈定位中，THE BOX直接被划入25岁以下年轻人的场，像是在宣告，我年轻我怕谁。

盒子里每天上演内容制造下的商业奇迹，盒子外利用率也颇高：首先四块楼体大屏，收益可观；篮球场、滑板池周末爆满；楼上天台、楼下小坡剧场，活动不断；冬天的露天冰场业迅速建成，一转眼，三洞七楼琉璃牌坊下，东岳广场已经有人在滑冰了。

创造力和执行力均在线，内容最大。

硬要鸡蛋里挑骨头的话，就是年轻人太不挑了，就像没有停车场也并不妨碍客流触达。项目南门卸货区周围总是脏脏的，公区卫生比较一般。

同时，由于盒子内租户的流动性大，品牌换新频繁，空间不规则，老建筑的内部又受限，造成动线不清晰，总是跌跌撞撞。

龙徽1910园区的冇街，同样也是内容背景的团队做商业街区。

和郎园、首钢园的更新方式不同的是，冇街先有的比如「屯儿里生活节」活动运营和集市组织的经验，而后和龙徽老葡萄酒厂房有了碰撞，互相选择，保持老酒厂结构，对顶棚做了改动。

冇街拉着同为本土品牌的北平机器来站台，北平机器又拉着CABO Coffee攒局，租户连帮带，营造融洽的邻里氛围，像一个固定下来的市集。

和朝阳区情况不一样，海淀区的商业较分散，一定程度上还属于增量，有趣的商业很容易聚拢客流，哪怕是单纯的遛娃。冇街在渐渐摸索自己的方向。

隆福寺的更新一波三折，曾作为内容主力的伍德吃多克，最早在朝阳大悦城也有过类似策展型商业的尝试，然而两次都不太成功。

隆福寺一直没匹配到合适的内容制造者，加之不断试错的招商，以及缺乏筹划的改造建设，经历了很长的尴尬期。

东城区对隆福寺商业尤为重视，目前站稳脚跟的租户包括小苏苏、阿拉比卡%、京A、胖妹面庄、Burton、更读书社。

近几天二期竣工，除了老长虹影院的接替者Funfly环游天地影城，隆福大厦里仍有些寡淡。

元旦新隆福「龙咚锵」市集，热闹的表面下并没有形成深层的记忆，一方面以复古元素还原70年前的东四人民市场展示，一方面又填充了年轻化的内容，逻辑割裂且与大多数市集无差异的操作，让人记住的只是又一场走马观花而已。

4. 关键词：情绪

第四，有些街区小而美只有几家店排排坐，我却有「转角遇见爱」的感受。

品牌主理人直接转换身份成为业主的案例越来越多，像雏形集合店一样，集合型商业社区降低了竞争风险，化敌为友。促进街区整体价值提升的同时，给到客群满满的情绪价值。

mix岛·西西里村

位置：农展馆甲9号东枫国际体育园内

开发商：mix岛

亮点：盘活资源，社区属性明显

槽点：缺乏IP，品牌力不足，并没利用体育公园的现成客群

D·A·O·咖啡和大观建筑的品牌couple，从其公共空间设计和运营可以看出，品牌渐渐对未来商业空间趋势有所思考。

联合文化创意产业优势，老建筑的更新需求，复合型商业空间的营商模式，mix岛孕育而生。

西西里村、多多洛村、东城mix岛三个项目，从和跳海捆绑早C晚A，到二喜的笑花打卡，再到与DDC合作「真工地派对」成功出圈，mix岛未必被人熟知，但三个「社区」都通过输出情绪价值稳固了客质，赢得了消费粘度。

西西里村是Mix岛里商业体量面积的一个，城市露营场景的庭院，露天电影配合晚A，泳池配合一系列休闲餐饮业态并不违和，成为周边体育公园、写字楼人群的社交习惯。品牌通过沙龙、市集、演出等聚客，活动期间日均打卡客流上千。

*Mix岛·西西里村露天泳池 | 图源Mix岛

去年十月落地的因疫情停办几年的面包节北京场活动，在小红书上浏览破百万。

同时看得出，西西里村也是Mix岛最有运营压力的一个社区。社区商业位置虽不可替代，但模式容易复制，社区内共赢，但来自社区外的竞争压力不小，尤其以咖啡馆为首的休闲类餐饮业态抢客激烈，10个品牌需要稳定的客流，就很考验Mix岛的推广能力了。

红星胡同一直很低调，几家咖啡馆、面包店、茶馆、日料，就构成了更新街区。最近胡同里4棵穿着毛衣的树高调出境了。

*红星胡同穿毛衣的树 | 图源金宝街Life

同样是特色消费街区，这个后街经济的先行者，有点神秘，是金宝汇购物中心地下停车库的入口，路宽只能允许一辆车单行。

去年小红书骑行友好计划期间，骑行友好店feel coffee每天能迎来骑车打卡的车友无数，仿佛在陌生人之间搭起了一座桥。

王府井商圈的后街，金宝街的后巷，红星胡同作为富华集团捎带手儿的作品，聚焦北京胡同的年代审美，依托体验感的招商，联合酉隐、choc-a-lot等品牌输出一连串烟火气和松弛感的情绪价值。

说实话，非标不是商业的万能解决方式，现有的失败案例比成功案例多。

北京这座城，随便一处铁轨、城墙、古建都带有天然的流量光环，商业的出圈无非是从挖掘在地本身、革新团队理念、迭代填充内容、跳出固有思路几个方面入手，最终打造可持久的流量。

非标准化的商业体给了慢生活、治愈系经济以生存的空间，让商业主体更北京。

如果你看到这里，我们不妨一起梳理一下北京商业地产的迭代：

一家独大的1.0，王府井集团独当一面，国贸中心遥遥领先，商业体等于城市中心地标；

传统商业百花齐放的2.0，华联等企业按区域分割市场，新加坡、香港置地先锋入驻，从百盛、新世界到凯德慢慢走进我们的生活；

商业巨鳄破局的3.0，东方新天地、三里屯太古里等现象级商业渐渐颠覆人们的购物方式，大悦城强势加入，也出手不凡；

存量时代催生的4.0，侨福芳草地这种单一不可复制的商业体登场，老牌企业纷纷破壳华联拿下新光天地打造SKP神话，新生力量如龙湖纷纷入市，跨界势力也借助资本的运作迎难而上华熙国际打造体育主题商业街live五棵松填补京西商业空白。创新成了关键词。

4.0的时代才刚刚来临，又经历了疫情时代的低谷和全球经济的颠簸，城市更新和商业4.0捆绑着向前，可发挥空间越大，方式方法就越多。

目前的非标商业给市场和同行打了强心剂，最终获益者希望是这个城市的人们。

*文中信息及部分图片源自网络