从上海张园到广州太古汇,寻找商业空间的公共性
作者|伊万
编辑|小坤
一、当商业建筑回归公共性
当消费者走进购物中心,不再只是为了购物和餐饮,而是寻找真正的「第三空间」;当购物中心也不再唯销售数字论,开始尝试与品牌文化共创,强调辐射周边社区——一个关于商业地产的阶段性思考摆上桌面:城市与消费者,未来需要一种什么样的商业空间?
答案是:公共性
在报道《苹果店,还值得开吗?》中,36氪提出过一个观点:线下零售是一种关于内容的消费。这里的「消费」并非指代狭义上的购物和餐饮,而是广义上一种免费的空间体验。这意味着,未来零售业态交易的,并不只有微观的商品,还有消费者的时间与注意力。哪怕顾客没有最终购买,零售商也应该为他们的驻足给予「奖励」。如今,这种「奖励」也找到了正式的学术身份来阐释:公共性——一种超越个人与私营组织,并推动社会发展的共同利益。
一个商业空间成立的前提,是对外开放的场所空间。广州设计院总建筑师杨焰文告诉36氪,场所空间的公共性营造具备两大特征:一是无需付费(免费),二是公众方便到达(可触达)。在2023中国商业社区营造发展论坛上,她以纽约第五大道苹果店为例,介绍了这个建筑界的教科书代表,如何将公共性运用到零售设计当中。
纽约第五大道苹果店设计效果图(36氪拍摄)
位于纽约曼哈顿第五大道的Apple Store,是苹果在2006年开出的首家24小时营业的零售门店,由乔布斯亲自参与设计。门店主体部分位于地下,地上只有一个由「玻璃盒子」构成的入口,通过放置一个硕大的苹果LOGO,成为了这条繁忙街道上最瞩目的存在。2017-2019年,这家Apple Store得到了大规模的重建和翻新,让原来的零售空间扩大了一倍。地面上的「玻璃盒子」,也由90块玻璃替换为19块巨型玻璃,让苹果的LOGO更加醒目。
这家Apple Store如何成为了纽约一大公共设施?时任苹果首席设计师的Jony Ive与福斯特建筑事务所在广场地面添置了18个蘑菇状的天窗,既可以反射地面上的高楼,让游客与纽约的天际线拍照互动,也可以提供公园长椅一样的休息装置,甚至还能让光线直照地下,为门店提供照明。在建筑界看来,这家Apple Store不仅让通用汽车大厦成为一座充满活力的商业建筑,也让废弃四十年的地下室成为世界上最著名的零售空间。
同样采取「玻璃盒子」设计的广州太古汇,则在更早的2001年得到了立项。不仅如此,杨焰文主导的建筑设计团队,也把广州太古汇的屋顶设计成了一个24小时对市民公众开放的花园街道(一般商业设施通常在10点之前关闭),通过两侧的自动扶梯与楼梯和城市的街道连接,在物理设计上融入广州这一城市的基础建设当中。
广州太古汇建筑设计图(36氪拍摄)
“广州太古汇充分考虑社区、地铁与BRT的联通,大量人流可以直接从地下通廊进入建筑内部,通过自动扶梯的竖向连接通往各处,在湿热多雨的气候中为顾客、行人提供了室内城市街道。”主导广州太古汇项目设计的总建筑师杨焰文补充道。经过华南理工大学的研究团队测算发现,在太古汇的非营业时间段,最主要的使用者为小学生、市民、工作人员。某种意义上,太古汇已经融入了广州这座城市的肌理,成为一个高连接度的交通枢纽。
不止于苹果Apple Store和广州太古汇的屋顶花园,杨焰文还列举到了纽约哈德逊广场的Vessel。这个在2019年对外开放的建筑项目,远看像一颗剥落的松果,整体由2500级阶梯交错相连成 80 个六边形观景台,站在每一角都能欣赏曼哈顿和哈德逊河面。看上去没有尽头的楼梯,游客可以进入之后自行探索线路游览和观光,强调社交属性。
一个公共空间是否优质,取决于它与周围人群的联系与互动。建筑师杨焰文认为,好的公共空间往往具备可达性、舒适性、活动性以及社交性。通俗而言,这样的空间更容易和人们产生更多互动,让他们停留驻足并产生情感连接,成为一种线下目的地。
二、商业空间如何与人连接?
当下占据城市核心地段的购物中心,早已不再是与世隔绝的商业建筑,也需要思考自身的公共性构建。3月16日,太古地产联合华南理工大学发布了《创新衍变广州太古汇》社区营造效益报告。这是继香港太古坊、三里屯太古里之后,太古地产在后疫情时代以广州太古汇为研究蓝本,联合学界撰写发布的第三份社区营造效益报告。
如何系统性地评估一个商业社区?《创新衍变广州太古汇》继续沿用了前两份报告的观察维度:社区活力、经济民生、社群福祉以及社区韧性。此次新增了“社交媒体数据”等研究,试图通过完善数据维度,来全面反映当下重新开放的市场环境。值得关注的是,这并非一个简单编纂的商业报告,而是历经一年多时代的学术研究项目。
全国工程勘察设计大师、中国城市规划学会副理事长、华南理工大学建筑学院原院长孙一民介绍研究方法(36氪拍摄)
“商业有自己的目的,建筑领域会谈论公共性,城市也谈论公共性,但是商业建筑谈论公共性比较少有” 全国工程勘察设计大师、中国城市规划学会副理事长、华南理工大学建筑学院原院长孙一民告诉36氪,该项目是由太古地产发起,在清华大学建筑设计研究院院长、总建筑师庄惟敏的建议下,华南理工大学参与的评估项目。而清华大学参与了上一份《创新衍变三里屯太古里》社区营造效益报告的评估和研究。
《创新衍变广州太古汇》第一条重点提到:疫情强化了人们建立和保持人际联系的重要性,因此一个优质社区需要将设计精良的物理空间,与丰富多彩且充满活力的线上线下活动有机结合在一起。这意味着,商业空间的公共性不仅要思考物理设计,也要持续输出文化内容。
按照丹麦建筑师扬·盖尔的标准,判断一座城市的质量高低,不只是观察有多少人在步行,还要调查他们是否把时间花费在了城市中,比如停留、观望,或坐下来享受城市,风景和纷繁的人群。介于居住与工作之外的第三空间,其真正的含义便在于此:当下的公共空间,是否有足够的内容引人驻足,并与人们产生连接?
在《报告》发布的前两天,36氪在上海走访了张园。这个在2022年12月开业的项目,位于上海最繁华的奢侈品聚集地:南京西路。附近环绕了兴业太古汇、恒隆广场、静安嘉里、锦沧文华、中信泰富等一众高端商业,囊括了2000多个国内外品牌。张园,则是继兴业太古汇和前滩太古里之后,太古地产在上海的第三个合作项目。据了解,太古主要以商管的形式参与张园的设计建议、品牌招商、营运管理、市场策划等工作,借助轻资产输出。
上海张园(36氪拍摄)
一位法国奢侈品牌高管告诉36氪,大型奢侈品集团往往习惯集体「作战」,跟商业地产签订多个品牌的租赁协议进行“打包式”入驻,正如LVMH之于太古里、OTB集团之于锦沧文华。然而对于部分盒子式的购物中心而言,这样的开店策略则容易导致消费体验同质化,“当消费者走进不同的商场,发现都是同样的品牌和商品。”
这便是张园作为策展型商业的价值机会所在——想要在极度「内卷」的南京西路杀出一条路,差异化的文化内容体验是吸引消费者的关键。张园的石库门建筑特色以及“上海第一名园”的历史底蕴,为注重文化、理念以及设计的品牌提供了新的表达载体。品牌无需再困于千篇一律的方型盒子,借助张园各个独栋建筑的一砖一瓦,便能帮助品牌讲述新的故事。
得益于与太古的长期合作打底,LVMH拿出了LV(全球首家家具店)与DIOR,而旗下的BVLGARI也于2023年3月落地一家香氛大吉岭茶张园限时店;开云拿出了Gucci;历峰拿出了江诗丹顿。另外,还有生活方式品牌RE而意、蓝瓶咖啡以及法国香氛品牌DIPTYQUE入驻。无论是从品牌招商的数量还是定位来看,张园依旧贯穿了太古的高端商业定位。
但当高端品牌入驻开放式街道的张园,也将面临新的挑战:公共性与私有性的冲突。
在城市设计的视野中,私有空间对公众开放,有助于提高城市的质量与活力。这也是为什么,历经一百多年的张园从私家园林转向公共开放后,得到了政府与市民的高度关注。而习惯保持神秘和调性的高端品牌,虽然钟爱历史建筑来实现品牌表达,但往往还是会用黑衣保安和预约邀请将「无效客流」拦在门外,以此保障核心客群的体验。不过据36氪了解,目前除了LV家具店与DIOR限时精品店均需要内部邀约才能进入,大部分品牌均对外免费开放。
江诗丹顿Maison 1755时间艺术「家」(36氪拍摄)
以16号楼的江诗丹顿Maison 1755时间艺术「家」为例。这是江诗丹顿目前在国内最大规模的沉浸式体验空间,以一幢精心修缮的四层历史建筑为载体,呈现品牌历久弥新的制表艺术,以“灵感空间”、“高级制表”、“优游空间”、“艺术空间”四大区域展示了高级制表工艺。与LV、DIOR不同的是,它并非只针对品牌VIC、媒体以及专业人士等一小部分人群,而是面向任何来到张园的游客,通过小程序预约即可免费进入。
尚未完全得到开发的张园,仍然被上海各方寄于厚望,期待成为一张世界级的「商业封面」,正如日本东京的银座、巴黎的香榭丽舍大街以及纽约的第五大道。当城市最中心的地段聚集着最头部的品牌,高势能的商业空间便不再只是一个简单的品牌容器,而是要开始思考自身的公共性构建,向城市与社区周围辐射,向下一阶段的零售业态迈进。
三、写在最后
商业空间,一个涉及多重立场的特殊场域。不同时代的消费者总是喜新厌旧,从而也导致了每个品牌都有自己的生命周期,这也更加说明了经营商业型地产需要极强的前瞻性。往往一个项目从立项、策划、勘察、设计、报审、落地以及后期运营,时间维度都在十年以上。
过去,一个城市地标会因为周围开设过多的商场和餐饮,沦为「过度商业化」的批判代表。但是当商业建筑开始思考自身的公共性,向周围社区辐射自己的影响力,某种意义上也回归了该有的责任主体,通过物理设计与文化内容,与周围社区形成连接与共鸣。
“主体不积极,客体就无法参与。”华南理工大学建筑学院原院长孙一民在论坛上谈到。
今天需要被关注的客体,不仅仅是购物中心里的品牌租户,还有进店消费购物的顾客,甚至也包括没有掏钱消费的客流。商业空间要做到与城市共鸣,不仅需要通过物理设计提供一个方便到达的街道,一个免费互动的艺术装置,也包括一个带有厚度的文化作为沟通载体。
大家都在看
-
马斯克获评全球最具影响力商业领袖,黄仁勋、纳德拉、库克等人上榜 【#马斯克获评全球最具影响力商业领袖#,黄仁勋、纳德拉、库克等人上榜】#全球最具影响力的100位商界领袖#《财富》全球最具影响力的100位商界领袖榜单发布。这份榜单囊括了来自40个行业的领袖人物,年龄跨度从30多岁 ... 商业之最11-20
-
南怀瑾:世界上什么最诱人? 司马迁第一个提出来商业的哲学,写了一篇《货殖列传》,那么中间有两句话很重要,“天下熙熙皆为利来,天下壤壤皆为利往”,一切学问道德抵不住一个钱、利,利之所在,拼命苦干,命不要就是为了这个利。人家说司马迁 ... 商业之最11-19
-
这个街道直接逆袭!余杭各街道商业盘点!仓前富的流油! 余杭作为杭州市的重要新中心,在商业版图的规划布局上,这些年发展飞速,从早期的社区商业,到现在各大商业争相抢滩余杭。在上周西城西发布了一篇题为(堪称炸裂!余杭商业集齐大满贯!银泰正式接手余杭烂尾商业,最 ... 商业之最11-19
-
美国《环球商业》杂志公布2024年全球500强榜单 近日,美国权威商业媒体《环球商业》(GlobalBusiness,又称《环球商业周刊》)发布了2024年“全球500强”榜单。这份榜单汇集了全球市值最高、影响力最为深远的500家企业,涵盖了从科技、金融、能源到制造业等多个领 ... 商业之最11-17
-
豪掷179亿美元押宝,却错买了块鸡肋,杜蕾斯老板不想再卖奶粉了 “奶粉巨头”美赞臣和母公司利洁时之间的一段商界佳话,或许即将画上不完美的句号。等等,你说利洁时?没错,利洁时集团,同时也是杜蕾斯的母公司。在过去的7年里,卖安全套的和卖奶粉的两个国际驰名品牌,其实是一 ... 商业之最11-16
-
他是澳大利亚“土皇帝”!是商业天才!是最最最“幸福的男人”! 他是澳大利亚亿万富翁,是Free Choice烟草的公司的接班人。该家族企业是澳大利亚最大规模的烟草公司。每年的盈利能达到 2.5 亿美金呢。家族生意遍布整个澳大利亚地区,经营自己的商业帝国,拥有上百家门店。他不仅 ... 商业之最11-14
-
年度十大最受期待好莱坞商业大片,《黑豹2》超越《阿凡达2》登顶 关注我,带你解锁财富密码,开启好运buff!点赞关注,让你财运一路飙升,好运挡都挡不住!好家伙,2022年电影圈总算是活过来了!还记得2020那会儿,影院跟鬼城似的,多少好片子都打了水漂,影迷们在家抠脚都抠出茧子 ... 商业之最11-13
-
作为投资人,我为什么最看好长沙? #商业 要说现在国内最火的旅游城市,一定就少不了长沙。今年年初,我和大家分享香港消费的时候聊到过,深圳已经被香港游客所占领了。但最近我发现,香港游客已经不满足于占领大湾区,都跑去长沙旅游跟消费了。长沙的市中心 ... 商业之最11-12
-
2024年郑州商业,谁最懂年轻人 郑州,这几年商业竞争激烈,新的购物广场陆续开业。面对一些新形态的购物中心,老牌商业也在不断更新自己的运营模式,郑州人都爱去哪逛,今天就盘点一下郑州最受欢迎的那些购物中心1、丹尼斯大卫城丹尼斯大卫城位于 ... 商业之最11-12
-
马斯克背后的商业巨头:胜利的真相是什么? 在商业世界里,有一个名字总是与创新和颠覆联系在一起,那就是埃隆·马斯克。作为特斯拉、SpaceX、以及多家初创公司的创始人和领导者,他不仅在科技领域掀起了一番波澜,还在商业模式上进行了许多大胆的尝试。那么, ... 商业之最11-09
相关文章
- 他是澳大利亚“土皇帝”!是商业天才!是最最最“幸福的男人”!
- 年度十大最受期待好莱坞商业大片,《黑豹2》超越《阿凡达2》登顶
- 中国最具影响力商业领袖一一杨子
- 作为投资人,我为什么最看好长沙? #商业
- 在商业的风云变幻中,有这样一位传奇人物——王健林
- 惊世噩耗!香港商界泰斗吕志和逝世,百亿商业帝国传奇永载史册!
- 2024年郑州商业,谁最懂年轻人
- 宁波中山东路,1公里黄金商业带终于成型了。
- 马斯克背后的商业巨头:胜利的真相是什么?
- 商业的本质是一个复杂且多元的概念,不同的学者
- 逆袭女王!宗馥莉挨桌敬酒背后的商业智慧
- 房地产绑架了爱情、婚姻、丈母娘、孩子,是最成功和最肮脏的商业
- 构建“最活力经济、最繁华商业、最国际市场”,黄浦区进博投资推介会举办
- 万达“失”重
- 年入千亿!商场“最上头”吸金王,让年轻人集体暗爽
- 胡雪岩被抄家,连夜叫12小妾回老家,结果,负责抄家的是左宗棠
- 为何皇马是世界上最成功的俱乐部?#皇家马德里
- 王克论“四最”:时间最长、合作最好、价格最低、效果最好
- 东立天地喜迎开业一周年,城北商业新中心,持续带来新鲜感
- 朝阳商业“顶流”再添一座,颐堤港升级为太古坊,太古称将成全新的世界级地标项目
热门阅读
-
世界上最小比基尼,几根绳子也能叫比基尼 07-14
-
胡文海事件真相,以暴制暴杀了村干部等14人 07-14
-
好日子香烟价格,多款不同系列价格口感介绍 07-14
-
缅甸惊现最古老琥珀 距今一亿年价值连城 12-09