中国十大城市,仍在下跌~
来自混知房产
开篇先和大家说结论:房子,仍在下跌。
尽管我坚定的认为,在中国买房仍是最好的投资,但我从不忌讳把当下真实的情况告诉大家。
毕竟我们现在仍处于经济周期的底部,房子这种商品还没有走出库存周期,房企爆雷还没有走出债务周期,此时要是有逆天的回暖数据,才是怪事呢!
数据解读类的文章都比较枯燥,如果大家不想看数据就直接拉到文尾看我们的结论和建议也可以。
01广州
最近十一假期的数据出来,给整个中国楼市撑场面的城市竟然是广州。
在2023年国庆期间,广州国庆假期成交了15.7万㎡,成交面积位居四个一线城市之首。
不仅成交量位居四个一线城市之首,这7天的成交量比2022年同比增长129%、比如2019年同比增长122%。
在认房不认贷政策落地之后,广州的新房和二手房的成交量都有增加。
——商品房维度。
2023年09月份,商品房网签6218套,环比8月上涨了50.33%。
——二手房维度。
2023年09月份二手房网签8544套,环比增长4.76%。
从广州的数据看,如果这种趋势延续三个月,也就到2023年12月份,那么广州楼市就有筑底的概率。
而2024年1月和2月份是传统的春节,也是楼市销售的传统淡季,成交数据会下行。
如果到了2024年3月、4月、5月,广州二手房成交量能超过荣枯线1.2万套。
那么广州楼市就明确出现筑底的趋势。
如果广州二手房和商品房仍像2023年9月份一样,商品房保持在6千套上下浮动,二手房保持9千套上下幅度——
那么,代表广州楼市已经止跌。
从成交数据维度看,广州楼市在政策刺激下“康复”得又快又猛,属于蹦出ICU的状态。
虽然成交量增加,但还没有达到“量变到价变”的阶段,广州二手房的成交均价仍然在惯性下跌的状态。

广州这波热度能否延续,还要看接下来10月和11月份的成交数据。
不过呢,广州楼市的特征一直都是“带病跳舞”。
什么意思呢?
就是广州的库存量去化周期一种都是四个一线城市中最高的,像番禺、从化的库存去化周期都到了30个月以上。
是不是吓一跳?
可广州楼市一直都是这样。
即便2019年行情好的时候,这些区域的库存去化周期也没有低于18个月。
所以购买广州的房子,除了看数据还得看购买哪里,因为广州供应量虽然大,但旧改释放的项目多、核心区域项目少。
如果你想购买第一梯队的天河、越秀、荔湾、海珠的商品房,还得看具体地段、具体项目,毕竟现在楼市下跌,广州才推出了部分核心地块。
一旦市场复苏,核心地块的项目要么少、要么贵。
所以,从2021年至今土拍的核心地块入市,大家要珍惜,能上车尽量上车,要不等市场行情起来,想购买也没有了。
如果你购买广州第二梯队的商品房,真不着急。这些区域供应量极大,就算是市场复苏,传导到这些区域也还要时间。
所以,购买广州第二梯队的房子可以边等边看。
广州楼市什么都缺,就是不缺供货量,所以除了“铁了心”要购买稀缺地段的项目外,无论一手商品房还是二手房都可以慢慢选。

02上海
上海楼市在十一假期期间的表现,概括而言:
增幅第一、面积第二。
什么意思呢?
就是十一假期7天,成交的面积为12.3万㎡,位居广州之后,排序全国第二。
但同比2022年的增幅达到159%、同比2019年的增幅达到745%。
对,你没看错!我也没写错,同比2019年十一期间,成交面积同比增幅达到了745%。
上海不仅是十一期间新房成交量暴涨,二手房成交量也已经连续4个月上涨了。
2023年6月份成交1.26万套、2023年7月份成交1.26万套、8月份成交1.37万套,到了9月份终于过了荣枯线1.5万套,成交套数是1.53万套。(另有数据:1.7万套,本文采信1.53万套的数据)

虽然上海二手房连续四个月成交量攀升,到了9月份还过了1.5万套的荣枯线,可二手房整体成交均价仍然在惯性下跌当中。
上海16个区域中,7个区域的二手房均价小幅上涨,9个区域下跌,下跌区域仍占多数。

我劝大家,上海买房,真的不用太犹豫。
纵观上海楼市2008年、2015年的楼市行情波动,上海都是全国最先“绝地反弹”的城市。
上海的库存去化周期一直都是全国最低的,在2022年才6.9个月,现在也不过10个月多一点。
一旦复苏的小火苗燃烧起来,上海楼市会烧得比谁都快。
关键是上海的房价,你看上面的图,对比2023年8月份环比是下跌,但对比2022年房价还上涨了2.1%
怎么说呢?
有些城市等一等,可以等到“低价上车”,但像上海这种城市,低价上车的概率太低了。
所以购买上海,警觉性还是要高一些,不要博弈什么最低点。
03北京
北京的十一黄金周变成了黄金“粥”。
成交面积是四个一线城市中最低的,仅为1.8万平米,同比2022年是-31%,同比2019年是-27%。
北京楼市一直都是一个严重分化的格局,在今年十一期间,这种分化已经有些“割裂”。
比如——
商品房天坛府项目10分钟销售73个亿,但二手房在9月29日至10月6日小长假期间,新房网签套数共计92套,二手房网签数量为512套。(北京住建委官方披露的数据)

那么,北京黄金周成交数据这么难看,是不是意味着北京楼市要“完蛋了呢”?
来,看一下近三个月成交数据看——
商品房:7月份成交5330套、8月份成交9773套、9月份成交10727套;
二手房:7月份成交9718套、8月份成交10960套、9月份成交14261套;
从近三月的成交趋势看,北京楼市的商品房、二手房成交量都在逐月增加,只有黄金周期间的销售数据比较难看。
这就很奇怪了~
过往三个月成交量都是持续上涨的状态,但就是黄金周下跌?
我们又查询北京过往历年黄金周的销售数据,我们发现:
北京楼市,国庆黄金周的成交数据一直都这么惨。

最近,一直有人拿着北京二手房挂盘量在“认房不认贷”政策落地之后,暴涨了1.6万套的情况唱衰。
很多声音说“这是北京楼市要凉凉”的节奏。
但从数据角度看——
北京二手房年成交量最低是13.6万套,不好的年份如2019年和2022年的‘口罩年’,成交量也都在14万套左右;
按过去7年成交量推断:
北京二手房的供需吸纳量每年都超过10万套。
其实,只要二手房成交量不断攀升,至于有人“趁着热度抛盘”还是“置换需求增加”让二手房挂盘量增加,统统不重要。
重要的只有一个:成交量是否持续攀升。
只要成交量持续攀升,二手房挂盘量增加就没有问题。
而且9月份北京二手房的成交量不仅超过荣枯线,还达到14261套,环比8月涨幅达到30.1%。
只要保持这种上涨态势,所谓的二手房挂盘量增加,根本就不是问题。
再来看北京二手房的成交价格——

看北京二手房价格的涨幅,无论是与8月份的环比下跌0.02%、还是与2022年9月份的同比上涨0.29%,都属于北京楼市的一贯风格:
稳啊!
北京楼市,看似是楼市格局分化,实则是居住人口贫富差距太大,这种楼市格局,随着一轮轮行情波动,分化只会越来越严重——
好的房子越来越贵,不好的房子降价也少有人接盘。
所以,能跳脚“提档”尽量跳脚“提档”选择房子,用分化的房产财富来完成人生进阶。

04深圳
作为四个一线城市中,唯一一个中介平台仍然标注参考价的城市,深圳楼市行情垫底,且成为行情最惨的城市属于“实至名归”。
从国庆假期成交数据看——
深圳国企假期7天成交3.5万平米,与2022年相比是-46%、与2019年相比是-25%。
从近三个月商品房成交数据看——
7月份成交3156套、8月份成交2199套、9月份成交2076套;
商品房成交量,连续三个月下跌。
再看近三个月二手房成交数据——
7月份成交2999套、8月份成交3115套、9月份成交2877套;
二手房成交量,仍然在低位徘徊。
从成交趋势看,深圳楼市在“认房不认贷”政策落地之后,一点面子都没给,仍然是该跌就跌。
再看深圳9月份二手房的成交价格——
图:2023年9月深圳各市辖区二手住宅挂牌均价及环同比

深圳是四个一线城市中,唯一一个二手房价格同比、环比全部下跌的城市。
从近三个月商品房、二手房成交数据和价格走势看,深圳楼市未出现任何转好的迹象,仍在横盘阴跌中。
一句话概括深圳楼市:
量价双跌,毫无起色。
其实,深圳跌这么惨,也很正常。
做为全国唯一一个标注二手房参考价的城市,做为四个一线城市中保障房供给最多的城市,做为前海概念不断扩大只卖地却不装产业的城市........
深圳跌,跌得其所!

05杭州
曾经有那么一段时间,杭州要晋升一线城市的呼声此起彼伏~
为什么呼声高?
因为杭州楼市行情火爆,一度成为
全国炒房聚集地,成为全国买房的网红城市。
有那么一段时间,杭州灵隐寺上香的香客,都是求神保佑新房摇号中签的。
现在呢?跌跌不休啊~
从商品房角度看——
2023年9月份,商品房成交7581套,较8月增加1234套,环比上涨19.4%,同比下降28.2%。
从近12个月成交套数来,月均成交为9424套,而9月分成交近7581套,低于近12个月平均成交值。
再看近三个月数据,7月份成交5870套、8月份6347套、9月份成交7581套,有缓慢攀升的迹象,但仍然没有超过荣枯线。
二手房角度看——
从近12个月成交量的走势看,月均成交套数为5693套,9月份成交4062套,低于近12个月平均成交数值。
再看近三个月成交数据,7月份成交3555套、8月份5368套、9月份成交4062套,成交趋势拐头向下。
也就是说——
在认房不认贷政策落地后,二手房成交趋势没有止跌。
再结合杭州二手房成交价格看,杭州楼市仍处于底部震荡阶段,9月份的楼市行情已经属于量价双跌了。

最后,再看十一假期杭州楼市的表现——
7天假期成交4.7万㎡,同比2022年-14%,同比2019年5%。
从12个月成交均值、近三个月成交趋势、十一假期三个维度的成交数据看,杭州楼市在"认房不认贷’政策落地之后,没有形成筑底反弹。
不仅没有筑底反弹,还出现了量价双降的局面。
是亚运会太好看,大家都去看亚运吗?
不是!
是杭州从阿里巴巴概念到亚运概念,所有的大型利好概念都已经溢出,市场利好预期已经消失。
从当下的数据和趋势看,如果杭州10月和11月仍是延续下跌的趋势,那么杭州楼市大概率会迎来:
第三次探底。

06
831认房不认贷政策已经落地一个月了。
多数城市限购政策已经放开,首套房首付比例也已经下调,但从政策落地的角度看,楼市的复苏仍呈现弱复苏的状态。
为啥这么说?
来看看2015年。
上海2015年3月份宣布降低首套房首付比例后,成交量实现了翻倍。

上海一直都是全国楼市中,行情反应最快的城市。
2015年如此,2023年也是如此。
但从2023年成交数据看,认房不认贷政策落地之后,数据只是逐月缓慢攀升,并没有出现类似2015年的即刻大涨的行情。
从几个方面简单说说,供大家参考吧。
(1)、从救市政策落地,市场反应的角度看,只有北京、上海、广州呈现了筑底的趋势,之前两座炒房客喜欢的城市,深圳和杭州仍在惯性下跌中;
(2)、今天这5座城市,从近3个月的成交数据、历史数据看,二手房成交数据都没有连续三个月超过荣枯线,说明市场行情仍然趋冷;
(3)、但从近三个成交数据走势看,政策落地之后,市场成交有一些起色;
(4)、从价格角度看,二手房均价涨跌都很“微弱”,但价格下降仍是主流;
今天文章是《中国十大城市,仍在下跌~》的上篇,下篇会分析南京、武汉、成都、重庆、天津,待这十个城市都分析完后,会和大家说说我的预判。
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